רכישת בית בקנדה?

רכישת בית בקנדה?

על מנת לקנות דירה או בית בקנדה אתם יכולים לעשות זאת באופן עצמאי. במקרה זה, מקור המידע לדירות המוצעות למכירה, יהיה מפורסם בעיתונים ומגזינים, בטלוויזיה או בהודעות מכירה ברחוב. באמצעים אלו מפרסמים רק כ- 15% – 20% של כל הנכסים המוצעים למכירה. רוב הקנדים מעדיפים להשתמש בשירות מקצועי של אנשי נדל”ן. לכך יש מספר סיבות:

• כ-95% מההצעות נמצאים במאגר מדיה של סוכנויות נדל”ן MULTIPLE LISTING SERVICE (MLS), כאשר הגישה למאגר זה יש רק למתווכים מורשים בלבד. מתוך מאגר זה המתווך יכול לבחור ממספר רב של הצעות ואת ההצעה האופטימלית ביותר לפי דרישתכם ולפי היכולת הפיננסית שלכם. מומחה בתחום הנדל”ן יכולה להעריך את הנכס לפי פרמטרים שונים ולקבוע את כל היתרונות והחסרונות של ההצעה.

• סוכן הנדל”ן(Real Estate agent) יכול להיות רק מומחה בעל הכשרה מקצועית ורישיון שמונפק על ידי גוף ממשלתי. יתרה מזאת, קבלת הרישיון מותנה בהצלחה של סדרת קורסים מקצועיים, הכוללים בעיקר חוקי מקרקעין. לאחר ההצלחה במבחנים הסוכן מקבל רישיון זמני לתקופה מוגבלת של התמחות, במהלכה חייב לעבור הכשרות ומבחנים נוספים בחוקי מקרקעין, מימון והערכת נכסים, תוך כדי עיסוקו בתחום הנדל”ן.

יש לציין, כי בקנדה, הקונה אינו משלם לסוכן נדל”ן דמי תיווך. עפ”י הנוהל הנהוג בקנדה, מוכר הנכס הוא זה שמשלם דמי תיווך לסוכן שניהל את העסקה.

לכן, אם החלטתם לרכוש דירה או בית בקנדה מוממלץ לפנות לסוכני נדל”ן ולהשתמש בשירותיהם, שיעזרו לכם לבחור בית חלומותיכם העונה לכל הדרישות והקריטריונים שתגדירו (כולל תקציב שברשותכם).

 שירותי סוכני נדל”ן כוללים:

1. הצגת מידע מלא על שוק הנדל”ן לתקופה נוכחית וקביעת טווח המחירים בהם כדאי לחפש את הבית.
2. ניתוח וחישוב הוצאות קבועות לתחזוקת הבית, כולל תשלומי בנק, ארנונה, שירותים ציבוריים (utilities), ביטוח וכדומה.
3. סיורים בין בתים ודירות הנמכרות, בהתאם ליכולת הפיננסית של הקונה ובהתאם לדרישות ומאפיינים הרצויים.
4. סיוע בהבנת האספקטים (היבטים) שונים של מימון וסיוע בקבלת משכנתאות בתנאים הטובים ביותר.
5. ניהול משא ומתן עם המוכר ע”י המתווך.
6. בדיקת תקינותו ומצבו הטכני של הבית ע”י גורמים מקצועיים.
7. סיוע עם רישום חוזי ומשפטי של העסקה.
8. פיקוח על כל התהליך מרגע כריתת החוזה ועד למימושו.

בדיקה טכנית של הבית: למה זה נחוץ?
לרוב האנשים קניית בית או דירה היא הרכישה הגדולה ביותר שהם עושים בחיים, כמו כן, השקעה בנדל”ן נחשבת להשקעה רווחית ובטוחה ביותר. לכן, חשוב לדעת ולאסוף כמה שיותר מידע ונתונים על הבית שמעוניינים לרכוש. יש לציין, כי בתים בקנדה שונים מבחינה טכנולוגית והנדסית מבתים שבונים בישראל,  והם בעלי מאפיינים שונים ולא מוכרים לאלה שגיעו מממדינות אחרות. לכן, מומלץ לפנות לאיש מקצוע מנוסה שיוכל לארוך בדיקות טכניות מקיפות לבית ולעריך את תקינותו. בקנדה, בדרך כלל, נהוגים להשתמש בשירותיו של מפקח טכני על מנת לברר בדיוק, מהו מצבו של הבית וכמה, במידת הצורך, יש להוציא לתיקונים ושיפוצים.

במהלך הבדיקה, מפקח מבצעה שורה של בדיקות ממרתף הבית ועד הגג, הכוללים: תקינות הגג, סדקים בקירות, יציבות של שלד וקירות/עמודים תומכים, איטום המרתף ,תקינותה של מערכת חימום וחשמל, מערכת ביוב ואספקת המים, נוכחות של טרמיטים ו/או מזיקים אחרים. לאחר סיום הבדיקה מפקח מגיש דו”ח בכתב על מצבו הטכני של הבית, כולל המלצות על תיקונים ואחזקה כוללות של הבית.

בעזרת הדו”ח ממפקח הטכני ניתן להעריך בדיוק רב את ערכו של הבית, כמו כן ניתן להשתמש בו במהלך משא ומתן על מנת להגיעה להסכמה במחיר.

   יש לזכור: סוכן נדל”ן טוב חוסך לכם הרבה זמן ולא מעט כסף.

כריתת חוזה:

כריתת חוזה זהו תהליך משפטי חשוב ורציני במהלך רכישת הבית.

בשלב ששני הצדדים הגיעו להסכמה בכל הנושאים במהלך משא ומתן וקבלת ההצעה  (acceptance of offer) והם מוכנים להתקשר חוזית, נכרת ביניהם חוזה מחייב (Agreement of Purchase and Sale), כאשר כל צד לחוזה מחויב לתנאים שסוכמו ביניהם ומפורטים בחוזה (Accepted Offer)-

לאחר שהקונה חתם על הסכם הרכישה-מכירה ” Agreement of Purchase and Sale ” , החוזה נכרת ותקף, אך לא בהכרח אופרטיבי. ובד”כ בשלב הזה הקונה מעביר מקדמה למוכר (פקדון בסכום שסוכם בניהם) על מנת להראות רצינות בעסקה.

הסכם רכישה-מכירה ” Agreement of Purchase and Sale” כולל בתוכו תנאים למימוש העסקה. בד”כ תנאי מתלה ותנאי מפסיק. התנאים הנפוצים הם:

1. תנאי מתלה למימוש העסקה/חוזה : קבלת משכנתא מבנק או ממוסד פיננסי אחר לרכישת הבית או דירה.

בד”כ מנסחים סעיף בחוזה הקובע כי, במקרה והקונה לא מקבל  את המשכנתא, או הריבית על הלוואה גדולה מזו שסוכמה בחוזה. העסקה מתבטלת.

2. תנאי מפסיק לביטול העסקה: בדיקה טכנית ותקינותו של הנכס.

לאחרונה, כמעט כל הקונים כוללים סעיף בחוזה הקובע  את מצבו הטכני של הבית כתנאי למימוש העסקה.

 בדיקת הבית  חייבת  להתבצע בתוך פרק זמן מוגדר (בד”כ שבוע) ע”י גורם מקצועי. במקרה והקונה לא יהיה מרוצה ממצבו הטכני של הבית הוא רשאי לסרב לרכוש את הנכס ולבטל את החוזה. אך אם הפגמים לא משמעותיים וניתן לתקן אותם, הצדדים רשאים להגיע להסכמה בינהם לגבי שיפוץ הבית ע”י המוכר או הוזלת מחירו של הבית באופן יחסי.